Desde 2013 y la primera redacción de este artículo, la renta vitalicia se ha desarrollado en mi departamento (29). En ese momento, estaba organizado en un modelo clásico 1/3 de ramo, el resto en alquiler.
Desde entonces, el modelo "ramo sin ingresos", que corresponde al valor de la nuda propiedad económica, se ha impuesto. Creo que es un gran sistema para la mayoría de los compradores y vendedores (" rentistas").
1/ Principios de la renta vitalicia: por qué es interesante
Desde el punto de vista del vendedor, recibir un capital o una renta vitalicia le permite llevar a cabo sus proyectos u organizar su patrimonio, especialmente en ausencia de herederos directos.
Desde el punto de vista del comprador, en un momento en que el livret A ofrece una tasa del 1%, las ventas de rentas vitalicias permiten generalmente una inversión (neta) alrededor del 5%.
Así que es una mejor manera de combatir la inflación (¿10% este año?) que dejar que su dinero se quede en el banco.
Ma definición de renta vitalicia en pocas palabras :
Es como si el propietario actual se convirtiera en inquilino y le pagara un alquiler diferido por el tiempo que le queda de vida.
En términos más legales, se compra la nuda propiedad del inmueble (abusus) y el antiguo propietario conserva el derecho de uso y habitación (usus = renta vitalicia ocupada).
Si no conserva el uso del inmueble y puede disponer de él libremente, es un vida libre. Este sistema es interesante si se quiere disponer del inmueble de forma inmediata; si es para alquilar, evite considerar los impuestos (ver más abajo), es mejor comprar que una renta vitalicia ocupada.
Algunos contratos dan derecho al cobro de los frutos (fructus), es decir, a alquilar la propiedad en beneficio del rentista, pero esto es bastante desaconsejable… a menos que la propiedad sea un edificio de apartamentos. En este caso, riesgo de alquiler es parte de este tipo de compra y es aceptable.
En el contexto de una casa o departamento “ordinario”, el pensionado por lo general tendrá prohibido alquilar su propiedad.
Ppongamos un ejemplo:
Una casa vale 200 €.
Jean-Paul tiene 10 años de esperanza de vida.
El alquiler con gastos incluidos durante 10 años se estima en 90€ (000€/mes).
Su comprador pagará por tanto una suma cercana a los 200 – 000 = 90€ para convertirse en propietario de la casa (salvo unos cálculos que detallaremos más adelante ;)).
Tenga en cuenta también que esta renta teórica que le paga el rentista es neta de impuestos. Si tuvieras un inquilino tradicional, las rentas se sumarían a tus ingresos y víctimas de tu TMI (tramo fiscal marginal).
En general, la mayoría de los inversores pagan impuestos alrededor del 30%:
El precio de compra se puede pagar íntegramente en forma de capital : esto corresponde a launa venta de nuda propiedad económica bueno.
Por el contrario, la adquisición puede hacerse al 100% en forma de renta vitalicia, con 0 capital pagado a la firma.
Por último, tienes el modelo tradicional del que te hablé en la introducción: 1/3 de capital, el resto en forma de renta vitalicia.
Actualmente, el modelo sin renta vitalicia, con el 100% del capital desembolsado es favorecido por las partes.
Permite mitigar el riesgo de muerte del pensionado. Si este último tiene una salud frágil, sabe que ha aprovechado al máximo su propiedad.
Y aunque goce de buena salud, al comprador por lo general no le importa un comino recuperar la propiedad en 10, 11 o 12 años. Solo quiere asegurarse de no gastar más de lo planeado.
Como la cantidad pagada ya no varía según la edad de la muerte del vendedor, también se levanta una barrera moral. Ya no hay un escenario como en la película “Le Life annuity”;).
2/ Cálculo de la renta vitalicia con o sin renta vitalicia
Para el cálculo de los elementos adeudados (ramo/capital + anualidad), se deben tener en cuenta los siguientes elementos:
a/ Fecha del contrato, sexo y edad del pensionado
Cuanto mayor es el vendedor, menor es su esperanza de vida. La suma a pagar para adquirir la propiedad será por lo tanto mayor.
Por el contrario, para un rentista "joven", tendrá que pagar un capital/renta vitalicia más modesto, por lo tanto, haga un esfuerzo de ahorro menos significativo para este rentista vitalicio.
Por lo tanto, la fecha del contrato influirá en el precio a pagar según el cumpleaños del vendedor.
b/ La reserva del derecho de uso y habitación
ya tengo un poco consentido este elemento en el 1/.
Si el vendedor ocupa el inmueble, se trata de una renta vitalicia ocupada, el caso más frecuente.
Si va a una residencia de ancianos, por ejemplo, y desea vender una renta vitalicia para pagarla, entonces es una renta vitalicia gratuita; interesante para ti si piensas vivir allí pero menos para alquilar la propiedad en mi opinión. Harás lo que quieras :].
c/ Valor total de propiedad
Este es el elemento central del contrato.
¿Quién tasó la propiedad? ¿Una agencia inmobiliaria? Un notario ? Este último es generalmente más confiable y debe proporcionar referencias de propiedades comparables en su estimación.
¿Corresponde esta evaluación a la información disponible en el bases de datos nacionales ?
Si el precio ofrecido es superior al de los bienes vendidos, ¿se justifica por:
- ¿La ubicación de la propiedad?
- ¿Su estado excepcional?
- ¿Un mercado más ajustado que en años anteriores? (crecimiento de la población, número limitado de propiedades en venta, etc.)
d/ El monto del ramo pagado
Cuanto mayor sea el ramo, el capital pagado en la conclusión del contrato, más limitado es el riesgo sobre la importancia de la suma final pagada.
Un ramo alto es más favorable para el rentista… pero limita las sorpresas a largo plazo para el comprador.
Actualmente, parece que nos dirigimos a las ventas con un ramo sin ingresos para la mayoría de las compras.
e/ Valor bruto de alquiler mensual
Al igual que el valor de mercado, es un punto esencial que no debe pasarse por alto y que incluso debe discutirse.
Mire las propiedades que se ofrecen en alquiler en Le Bon Coin, por ejemplo, para evaluar la precisión del alquiler teórico ofrecido.
Cuanto más alto sea, más favorable será el trato para el comprador, ya que el rentista es su “inquilino virtual”.
f/ Cargos anuales de propiedad
Como en un alquiler anual, el vendedor gestiona el mantenimiento del día a día de la propiedad mientras que el comprador asume los "grandes gastos", es decir. mantenimiento del impuesto de estructuras e inmuebles.
Consejo un poco demagogo pero demasiado verificado personalmente: invierte en una ciudad “de derecha” (vota a la izquierda en las elecciones nacionales por tu conciencia).
Todos estos elementos permitirán al corredor, agente o notario calcular la renta vitalicia mediante su software y hacerte una propuesta:
Verás que algunos anuncios son muy claros sobre los métodos de cálculo; otros son más opacos. Es necesario para todos los perfiles :).
[Artículo de 2013 actualizado en 2022].
Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).
Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.
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Hola,
El análisis es interesante, pero habría que añadir el caso de la renta vitalicia gratuita (el piso adquirido puede ser alquilado u ocupado), lo que permite mitigar los riesgos que describís.
De hecho, al hacer un buen trato, la anualidad puede cubrirse con el alquiler. Entonces, incluso si los “vendedores” viven 20 años, está bien.
Además permite el acceso a la propiedad a personas que no podrían tener acceso a los bancos (como dices, el banquero es el vendedor).
Pero el negocio es muy raro, y tienes que ser muy receptivo.
cordialmente
Jérôme
Hola Jerónimo,
Gracias por su comentario.
Valido la compra en renta vitalicia gratis para alquilar atrasada si el precio de compra retenido para la renta vitalicia es más interesante que una compra clásica.
La propiedad de vida libre es menos fácil de revender que una propiedad tradicional y las tasas de interés son bajas.
Además, ¿en qué casos vendería una persona física una renta vitalicia gratuita? Por experiencia, generalmente porque no puede encontrar comprador para una transacción clásica... muchas veces porque el precio es demasiado caro.
Así que tenga cuidado de identificar el valor de mercado + el valor de alquiler para evitar sorpresas. Cuando miro los anuncios o el vendedor ofrece espontáneamente una renta vitalicia gratuita en Le Bon Coin, el precio suele ser fantástico :).
Erwan