Riesgo de recalificación como comerciante inmobiliario: ¿cómo evitarlo?

Un usuario de Internet está considerando una estrategia de compras múltiples para provocar y mantener un déficit de suelo, a fin de limitar la tributación. ¿Es esta estrategia viable y libre de riesgos? ¿Podemos entonces ser considerado un comerciante de bienes ? ¿Existe riesgo de recalificación por parte de la administración tributaria?

“A la fecha, tengo muchos ingresos inmobiliarios de los que solo deduzco algunos intereses del préstamo y quiero reducir mi balance comprando una propiedad para renovar con mucho trabajo.
Si compro esta propiedad hoy y trabajo lo suficiente en ella para reducir mi balance a 0, será perfecto, pero ¿tendré alguna obligación de alquilar esta propiedad? y si es asi cuanto tiempo?

¿Es posible que lo venda a fin de año, por ejemplo? Y si compro una edificación que corté en varios lotes, ¿tengo derecho a desgravarme la obra?

1/ Obligación de obras y arrendamiento.

Si la obra genera un déficit de suelo (imputación de la renta del suelo sobre la renta global), “el inmueble deberá ser destinado en alquiler hasta el 31 de diciembre del tercer año siguiente a la imputación”.

En caso de marcha del arrendatario, el inmueble deberá ser arrendado inmediatamente para no perder esta ventaja.

2/ Ganancia de capital del inversionista “persona sola”.

La persona física que revende bienes inmuebles está sujeta al régimen de plusvalía.

Te aconsejo si necesitas calcular tu plusvalía para probar el simulador notarial: http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

Aquí hay un ejemplo después de 1 año de propiedad, para una propiedad comprada por 100€ y revendida por 000€, sin trabajo deducible:

El importe a pagar se mitiga mediante la deducción de los costes de adquisición.

Sin embargo, a menudo es más interesante mantener la propiedad durante al menos 5 años para beneficiarse de un paquete de trabajo:

Esto es particularmente interesante si usted mismo se encarga del mantenimiento/mejora de su propiedad.

En nuestro ejemplo anterior, la plusvalía de 20€ se borra a los 000 años:

Evidentemente, si has realizado un trabajo facturado, esta duda surge menos.

Por último, cabe recordar que si transcurridos 3 años de arrendamiento tras la obra, el inmueble adquirido se convierte en vivienda habitual de su propietario, quedará entonces exento de plusvalía por reventa tras su ocupación efectiva durante un plazo razonable.

3/ Comerciante de bienes: una actividad comercial.

El artículo l35-I del CGI detalla las actividades que se relacionan con las ganancias industriales y comerciales.

Se trata principalmente de operaciones clásicas de promoción inmobiliaria: compra/reventa de la totalidad del inmueble o reventa por partes,

2 puntos importantes:

1. El carácter habituel de este tipo de actividad (no un primer proyecto…).
2. Le planea revender el bien (intención especulativa).

El vendedor de la propiedad también será sujeto al IVA en su margen.

¿Cómo evitar entonces una reclasificación como comerciante inmobiliario?

1. En estado novato/poco experimentado en este tipo de operaciones.
2. Al poder demostrar que no teníamos intención de revender en el momento de la compra (su situación personal/profesional ha cambiado, etc.).

4/ Consecuencias de la rehabilitación como comerciante de bienes inmuebles.

Si las autoridades fiscales creen que eres un vil especulador que no está en su primer intento, las consecuencias son las siguientes:

1. IVA que se puede gravar sobre el valor total de la propiedad.
2. Tributación de las ganancias de capital con sanción (escala hasta el 41% con incremento del 80%).

Al final, dependiendo de la frecuencia de las compras y el propósito previsto, ahora puede ser necesario considerar un cambio de estado...

Le aconsejo que acercarse a su CCI por ejemplo. Suelen ofrecer citas de 30 minutos con un abogado o notario, una mañana al mes para ayudar a los líderes de proyectos.