El riesgo de alquiler del propietario (valiente) que invierte en bienes raíces

La carrera contra el tiempo ha comenzado: todavía tengo que durar 23 años antes de vender mis primeros edificios. Mientras tanto, yo hacer frente al riesgo de alquiler. Para ganar, tengo que encontrar suficiente dinero cada mes para cubrir los préstamos. Por lo tanto, debemos pensar constantemente en el flujo de caja, el efectivo, como en cualquier negocio.

¿Qué puede poner en peligro este flujo de efectivo?

Tanto desde su punto de vista como desde el mío, el del inversor propietario, ¿Qué podría estropear la fiesta y evitar que obtenga ganancias con su apartamento alquilado?

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1/ Una ranura vacía

Mala ubicación del inmueble, falta de demanda de alquiler, precio demasiado elevado o alojamiento en mal estado. La competencia es feroz y el inquilino es (generalmente) racional: para alquilar hay que estar entre los “mejores”.

La tentación de no renovar el alojamiento/edificio con regularidad puede ser grande: entonces el alojamiento se vuelve más difícil de alquilar... o se alquila a personas que son rechazadas por otros propietarios. Además, mantener adecuadamente una propiedad también significa mantener su potencial intrínseco y permitir que aumente su valor a lo largo de los años. ¡El dinero gastado en la renovación de una propiedad termina en la venta!

[Actualización 2022] : también debe tener en cuenta la demografía, la vivienda disponible (mercado libre + HLM) y los nuevos programas al comprar (consulte la tarjeta INSEE de la ciudad).

Compré 3 edificios alrededor de 2010: 2 en ciudades universitarias (BREST y QUIMPER), 1 en una ciudad pequeña (PLONEOUR). No tenía vacantes de alquiler en PLONEOUR debido al crecimiento de la población y al número limitado de alojamientos.

En BREST, por ejemplo, caí en un mal período demográfico, consecuencia de la crisis económica de 2007-2008:

Al mismo tiempo, la competencia de los departamentos resultantes de los programas de exención de impuestos fue abundante… al igual que la oferta de viviendas sociales. Realmente necesitabas un “apartamento top” (estado, ubicación…) para estar seguro de alquilar, lo cual no fue el caso del mío ;).

En resumen, o tiene un buen análisis macroeconómico de la situación, o confía en las cualidades intrínsecas de la propiedad.

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2/ ¿Contratar un seguro de garantía de alquiler impago (GLI)?

Es el miedo número uno de las buenas personas que compran un estudio para prepararse para su jubilación. Los pequeños arrendadores suelen optar por un seguro de “garantía de alquiler”.

Generalmente :

1. Las aseguradoras lo ofrecen por un costo de entre el 2 y el 3% de las rentas.
2. Solo se pueden cubrir los inquilinos que ganen 3 veces el monto del alquiler (5 veces para su depósito si no tienen ingresos).
3. También existen planes estatales que ofrecen una garantía. Su nombre y las garantías ofrecidas han variado durante años; por el momento es VISALE para jóvenes de 18 a 30 años y empleados mayores de 30 años.

¿Debo contratar este seguro? ¿Es realmente útil?

Hay puntos para: cierta tranquilidad, un bajo coste, la deducibilidad de la renta de la propiedad...

En mi opinión, en términos de riesgo, todo es cuestión de mancomunar, de diluir el riesgo. Puedo entender a las personas que, teniendo solo una propiedad y pocos ingresos, quieren la máxima seguridad.

Tan pronto como tengas 10, 20, 30 o más alojamientos, un incidente de pago se pone en perspectiva con más tranquilidad (la misma observación se aplica cuando compras electrodomésticos para estos alojamientos: sin extensión de garantía, gracias).

Por cierto, ¿esto sucede con frecuencia? Bueno, cuanto menor sea el costo del seguro, menor será el riesgo que cubre. Con una persona con contrato indefinido, por ejemplo, ganando 3 veces el importe del alquiler, se necesita mucha mala suerte para tener un incidente. Sin embargo, es precisamente este tipo de inquilino el que el seguro se compromete a cubrir.

Además, preste atención a los límites cubiertos, en términos de rentas y daños. ¡Puede haber un período de espera! sin pagar solo a partir de 6 meses por ejemplo… y por un periodo limitado de 2 años.

Dada la duración media del desalojo de un inquilino sin escrúpulos en el periodo post-COVID, lea atentamente las condiciones generales y particulares:].

Personalmente, solo encontré dificultades con los inquilinos desempleados, heredados del antiguo propietario cuando se compró el edificio. Ocupaban alojamientos mal renovados y no se podía asegurar con ellos, debido a la falta de ingresos.

¿Deberíamos alquilarles el alojamiento que ocupaban entonces? Claro. Además del derecho a la vivienda de todos, siempre es más interesante una vivienda ocupada por un inquilino en riesgo que una vivienda vacía. Y algunos desempleados aún tienen principios y honran irreprochablemente su renta.

Para los demás, tras algunas cartas y el fracaso de una fase de conciliación amistosa, el alguacil toma el relevo. Una buena oportunidad para que cualquier propietario y ciudadano descubra el juzgado de distrito. Generalmente, el mal pagador se va, se abre un expediente de sobreendeudamiento, se registra su deuda y se congela por 2 años, por ejemplo.

Por experiencia, en cambio, un inquilino desalojado casi nunca salda su deuda de alquiler después; ponle una cruz y sé más riguroso después optando por un perfil con una sólida garantía.

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3/ Trabajo no programado y daños

Falla de caldera, gotera en el techo, problema eléctrico o piso degradado por un inquilino insolvente… Siempre hay sorpresas agradables en el edificio. Esto evita días monótonos. Puede ser deprimente. Pero solo si estas "sorpresas" no han sido anticipadas. Tienes que poder contar con efectivo :

– a través de otros ingresos si trabajamos en paralelo (usted o sus asociados).

– gracias a las rentas, si el préstamo se reparte en 20 o 25 años y que estos son superiores a las cuotas mensuales del préstamo.

– finalmente, es útil planificar un presupuesto de obras al comprar el edificio; ¿por qué no añadir el 5% del valor del edificio además de las otras obras que son claramente previsibles? Mientras no se libere el dinero, no hay que pagarlo. Y esta reserva cuesta menos que un préstamo de CETELEM.

Uno de los primeros clientes que conocí en París era propietario de diez apartamentos en la ciudad. La única preocupación era que estaba empezando a preguntarse cómo comería mañana. Su salario externo ya no alcanzaba para cubrir las contingencias de su alojamiento y multiplicó los préstamos de COFINOGA, etc. para lidiar con eso. Mala estrategia. También puede ir directamente a su banco y negociar una extensión de la duración o el monto del préstamo. ¿O por qué no vender el primer apartamento comprado para recuperar algo de dinero?

Otro imprevisto: un evento extraordinario como un incendio. El seguro del inquilino responsable, que por supuesto revisas cada año, cubrirá los daños. No obstante, sigue siendo útil contratar un seguro “propietario no ocupante” para cualquier problema que surja cuando el alojamiento esté vacío.

[PROTIP 2022] : para limitar los costes de reparación, tome cursos de bricolaje en Leroy Merlin; suscríbase a Castorama u otros videos tutoriales; Las alovoisinas también pueden ayudarte.

Estoy de acuerdo en que en teoría es mejor contratar a un profesional y tener facturas de todo el trabajo. En la práctica, cuando lucha 6 meses para encontrar un techador, se siente más bien feliz de encontrar una solución alternativa o de aprender por sí mismo.

4/ ¿Impuestos?

No realmente un imprevisto para que sean determinables sino más bien… algo que olvidamos. Una edificación en un entorno urbano es ante todo una renta del suelo. No vamos a detallar aquí las posibles opciones de declaración de impuestos (pronto, lo prometo; ¡veo que algunos están salivando!). Agregue a eso los impuestos a la propiedad y, por lo general, acaba de perder 2 meses de alquiler en impuestos.

Tomemos dos edificios:

Uno en PLONEOUR, 5500 habitantes: renta 18600, impuesto predial 800, o 4,30%.

El otro en BREST, más de 200 habitantes en la zona: renta de la tierra 000, impuesto a la propiedad 25200, o 1900%.

[PRO TIP un pequeño demagogo 2022] : mejor invertir en ciudades administradas por municipios "correctos" :)).

Evite invertir en locales comerciales excepto la ubicación n°1: el impuesto predial se calcula sobre una renta teórica y no la realidad del contrato de arrendamiento. Dado el desarrollo de los comercios en la periferia y las dificultades estructurales de los centros de las ciudades, te saldrá caro a largo plazo en el impuesto predial.

Este es mi caso en QUIMPER: alquiler real en torno a los 10€; alquiler estimado en catastro en 000€. Después de discutir con ellos, aparentemente no es posible impugnar la ley. ¡Continuará con mi abogado!

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5/ Gastos

Generalmente, el arrendador cuenta en los cargos: electricidad para los comunes, agua y limpieza para los comunes. Otra opción es dejar que los inquilinos arreglen la limpieza entre ellos, pero esto es más aleatorio.

Nuevamente, al igual que con el impuesto a la propiedad, no dude en solicitar ver facturas recientes de estos artículos. Y no las de julio/agosto cuando la mitad de los alojamientos para estudiantes estaba vacío :). Casualmente, en uno de mis edificios, los cobros que cobraba el dueño apenas cubrían el costo del agua.

6/ Nuevas DPE y obligaciones energéticas

La DPE cuenta con nueva fórmula desde el 1 de julio de 2021.

Su calificación es más severa en viviendas más antiguas y lo más frecuente es que la mejor solución para mejorarla sea optar por una bomba de calor.

Si tu vivienda está cerca del “tamiz energético”, deberás plantearte trabajar rápidamente para seguir alquilando:

1. Las viviendas clasificadas G estarán prohibidas para el alquiler a partir del 1 de enero de 2023.
2. Vivienda clasificada F, a partir del 1 de enero de 2028.
3. Vivienda clasificada E, desde el 1 de enero de 2034.

Esto presagia una gran escasez de viviendas si no se ponen a disposición de los propietarios ayudas de fácil acceso (crédito/reducción fiscal autodeclarada, por ejemplo, etc.).

7/ Condominio y AirBnB: ¿se puede alquilar alojamiento amueblado por el día?

En algunos condominios en las grandes ciudades, los copropietarios que viven todo el año en su edificio optan por prohibir los alquileres amueblados tipo AirBnB.

Por lo tanto, este es un punto a verificar al realizar su compra, mientras que la pregunta surgió hace menos de 10 años cuando se escribió este artículo por primera vez:].

[Artículo escrito en 2010 (¿ya!?) y actualizado en 2022].