Psicología comprador-vendedor en el sector inmobiliario

un articulo maravilloso leer en TF1 me dice que los precios inmobiliarios "podrían caer un 5% en 2013 y 2014". Esto requiere algunos comentarios:

– Se usa el condicional: normal, ya nos han hablado de un crack desde… ¿10 años? Pero en 2012, año de “crisis”, la caída promedio fue solo de 1,6%; valió la pena esperar o quedarse como inquilino.

– En tiempos de crisis, los volúmenes caen, las ventas de nuevos productos empeoran, pero los precios no necesariamente bajan… o no rápidamente. No todo el mundo tiene prisa por vender.

– Anunciar una caída del 5% en los precios no es correr mucho riesgo dados los indicadores :). En relación con los ingresos medios de los hogares, yo también he planificado una declive a medio plazo.

– Ahora, mientras tanto, es muy posible que las rentas medias vuelvan a subir… o la inflación, el aumento del coste de la construcción, mitigue la caída de los precios. Además, las tasas históricamente bajas aún respaldan el mercado.

Está bien, pero ¿cuándo voy a hablar de psicología? ¡Estamos llegando allí! Todas estas observaciones conducen a la siguiente conclusión: la economía y los bienes raíces dependen de muchos parámetros, sobre el cual el comprador no tiene control. Debe centrarse en los factores a su alcance:

– ¿Cuáles son sus planes? ¿Planea quedarse en la zona? Por cuánto tiempo ? Si es "indefinido" oa largo plazo, comprar es casi siempre el mejor curso de acción, incluso cuando el mercado no es razonable. Por ejemplo, se necesitan 20 para que una propiedad en París sea rentable en comparación con un alquiler, pero mucho menos en provincias.

– ¿Cuál es su aporte? ¿Él toma un préstamo? ¿Podrían verse amenazados sus ingresos? Tampoco hay que caer en la paranoia en relación al empleo. Seguimos teniendo con Assedic uno de los mejores seguros de desempleo del mundo.

En tiempos de crisis o caída del mercado, el comprador debe ser racional y no rechazar la compra por razones equivocadas. Si sigue siendo inquilino y pierde una propiedad interesante, pierde dinero a largo plazo. Durante algunos años, casi todo el mundo siempre pierde dinero en la compra de una propiedad: se necesita tiempo para compensar los gastos de notario y, posiblemente, los gastos de negociación.

Así que ahí está: después de leer mi publicación, el prospecto decide seriamente comprar. Debe entonces enfrentarse a un enemigo mucho más terrible que el mercado inmobiliario: el vendedor. Un mercado se cuantifica, se estudia pero es abstracto. El vendedor, muy concreto, muchas veces no querrá negociar su precio. O muy poco, y no por meses o años. Por qué eso ?

– La mayoría de las ventas se producen cuando hay un cambio en la vida del vendedor: transmisión, divorcio, muerte… Sea cual sea la situación, a menudo conlleva gastos, en particular gastos notariales (liquidación de comunidad, herencia…), y el vendedor cuenta con la venta de la propiedad para hacer frente a ella. Por el contrario, esto puede jugar a tu favor cuando, pasados ​​unos meses, el vendedor se ve obligado a hacer un esfuerzo.

– El vendedor utiliza X agentes inmobiliarios y negociadores pero siempre tiene su idea del precio. Consulta los anuncios en Internet y añade un 10% "para intentar dejar un margen". Excepto que una propiedad aún en venta no está a su precio justo. De lo contrario ya estaría vendido! Y la diferencia entre el precio mostrado y el precio de venta final es a veces violenta.

– Un estudio universal y atemporal hace la siguiente observación: un inmueble en venta por 100€ siempre se venderá por menos que un inmueble en venta por 000€ o 98€. El precio medio de un inmueble puesto a la venta a 99€ es de 000€. El comprador exige un 100% de descuento para sentir que está haciendo un buen trato. Un precio de 000€ o 90€ parece más sincero y solo genera una bajada del 000% de media. ¿Un negociador cambia su precio a 10€? No vayas por 98€ :). En cambio, resalte la honestidad del precio en comparación con el mercado.

– Generalmente, por experiencia personal, cuando una propiedad no se vende después de 3 meses, saldrá con un descuento de aproximadamente un 20%. Tome una propiedad de € 150 que está tirada por ahí. No merece la pena bajarlo 000 o 5€ después de 10 meses sin visitas. Cuando una propiedad agrada, la primera oferta a menudo llega un 000% por debajo del valor mostrado. Objetivamente, habrá que aumentarlo como mínimo a 6€ para generar intereses y probablemente se acabe negociando a 10€.

– No, si vendes una propiedad por 120€ en lugar de los 000€ expuestos, no has perdido 150€. Simplemente ha vendido su propiedad a precio de mercado.

– El comprador tampoco ganó 30 €. También se arriesga a un cierto susto en cuanto tiene el precio de la obra cuantificado por los artesanos ;).

– Tenga especial cuidado con las opiniones tipo “café comercial”: “¡es demasiado caro! » « es dado, hubiera vendido más! ". Ya sea usted un vendedor o un comprador, ¡solo usted tiene todos los elementos a mano para juzgar la relevancia de su decisión!

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