Primera compra de alquiler

Compra de alquiler

 

A finales de 2007 realicé mi primera compra de alquiler con una T1 en BREST. Casi 3 años después de mis estudios, primer trabajo permanente validado... en Irlanda. Inmediatamente regreso al país por unos días para “invertir”. Desde mi 3er ciclo y mi tesis "Ganar con los bienes raíces", he estado listo. Especialmente porque durante una pasantía en Gestión Privada, tuve la oportunidad de discutir con los clientes mientras completaban sus formularios IRPP o ISF. El veredicto es simple: líderes empresariales, inversores inmobiliarios, a menudo ambos al mismo tiempo... y muy, muy pocos empleados.

En ese momento miré a París y Finisterre. París por el mercado de sus sueños: demografía, altos ingresos, por lo tanto, liquidez del mercado, fuerte demanda de alquiler, etc. En ese momento, un estudio costaba alrededor de € 100, una cantidad que hizo gritar a la multitud.

En Finisterre, conozco mejor el mercado (en teoría), mi familia está cerca cuando se necesita, al igual que yo en ocasiones. Presente en Francia solo unos días, opto por el mercado “local”, que además es más asequible.

En París: estudio de 20m² a 100€, 000€ gastos de notario y agencia incluidos; alquilado 110€/mes o 000€/año o una rentabilidad del 500% + obra a planificar, no calculada por proyecto no estudiado hasta el final.

En Brest: T1 bis de 27m² por 45€ con plaza de garaje y trastero, 000€ gastos de agencia, 4€ gastos de notario; alquilado por 500€ en ese momento, es decir 4€/año, es decir una rentabilidad del 400%. También se espera trabajo.

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Comentarios retrospectivos:

– Sobre el papel, Brest parece una opción más rentable; pero cuidado, el mercado también está menos tenso y menos líquido: las perspectivas de plusvalías son más limitadas; la ciudad se estanca en población, se construyen nuevos edificios y los ingresos son limitados.

– El agente inmobiliario me lo recomienda por su ubicación, cerca de la futura estación del tranvía, su suelo de cemento y el buen mantenimiento del copro. Hay una gran mayoría de propietarios ocupando la residencia.

– Precisamente con esta famosa retrospectiva, me doy cuenta de que: 4 € en comisiones comerciales es enorme; Probablemente podría haberlos negociado mejor. Sobre todo porque soy un cliente fácil: doy una vuelta en 500 minutos y firmo.

– En ese momento, descubrí la diferencia entre un piso de concreto y un piso de madera, una pregunta que nunca se me había ocurrido. Es cierto que para elegir hoy, prefiero ser un fanático del concreto. Pero el suelo de madera, menospreciado y descuidado, ofrece muchas veces una rentabilidad imbatible.

– Un co-pro de níquel es bueno… pero es caro. Alrededor de 50€ al mes por esta T1. Aquí es donde medimos el interés de poseer todo el edificio y definimos el mantenimiento y las obras a realizar.

– En ese momento, el apartamento estaba gestionado por la agencia y yo seguí con este modo de gestión, contra el 6% de los ingresos del alquiler (tarifa especial bien negociada, bastante común en la práctica). La llegada de las boncoin y de los anuncios en Internet pondrá fin a la gestión por agencia. En Brest, hoy en día nadie acepta pagar honorarios de negociación por un alquiler.

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Historial de alquiler:

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– El inquilino en el lugar abandona el local después de unos meses; una joven enfermera la reemplaza pero requiere que se reemplacen las ventanas (oye, es cierto que puedes sentir una corriente de aire…). Salgo con 2€ de memoria por una ventana y una puerta de patio.

– El piso queda entonces desocupado durante unos meses… imposible alquilarlo de nuevo. La agencia vendió su expediente de gestión de alquileres a otra agencia… que no gestiona nada. Por ejemplo, el anuncio de la propiedad no incluye ninguna foto. Y solo se muestra en su sitio o en un registro menor. ¿El buen rincón? No lo sé.

– Verano de 2010, cuando volví de Irlanda, recogí las llaves y mandé reformar el interior por 2€ (suelos, paredes, etc.). Aumento el alquiler a 500€ gastos incluidos (+350€/mes) y se vuelve a alquilar el piso en los siguientes días. Hoy es 25€ CC.

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Rendimiento final:

El coste total del piso es actualmente de 58€, para un alquiler de 900€ al mes sin gastos, es decir 310/3 = 720% de rentabilidad.

Para una rentabilidad clara, cabe señalar que el impuesto sobre bienes inmuebles + impuestos sobre bienes inmuebles + CSG-CRDS + seguro de vivienda rondan los 500 € al año. Eso nos lleva de vuelta al 5,46%.

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Préstamo:

Negligente sobre los costos de negociación, soy intransigente sobre el préstamo bancario y el transporte entre el CMB y el Banque Populaire, hasta que obtengo un 4,72% durante 15 años. Parece que fue bueno en su momento :).

Además del seguro de vivienda no ocupante, me conformo con el seguro de defunción. Sin “pérdida de trabajo” o seguro por discapacidad ya que el inquilino paga la mayor parte del préstamo.

Al final, con la garantía bancaria y sus costes, esto da:

Mesa T1

Cada mes pago 441 – 310 = 131€ de mi propio bolsillo. Al final, habré pagado unos 23€ en 580 años. Si hubiera invertido este dinero cada mes, me habría aportado 15€ al 27% neto durante 479 años.

Es cierto que habrá algunos meses sin alquilar, etc., pero me "arriesgo" a aumentar el alquiler en los próximos años.

¿Puedo recuperar esta suma contando con una plusvalía? El precio base del piso era de 45€ a finales de 000 + 2007€ de obra, es decir 5€; tomando una inflación/aumento en el costo de construcción del 000% por año durante 50 años, esto da un precio de aproximadamente €000 en 2, bastante consistente en mi opinión dado el buen mantenimiento de la propiedad y el edificio.

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En conclusión:

Por lo tanto, el apartamento me habrá traído:

67€ – 300€ en efectivo para el préstamo – 23€ para impuestos y seguros – 580€ para el trabajo = 7€.

Esta cantidad es sólo ligeramente superior a lo que me habría aportado la suma depositada rigurosamente en una libreta (27 €) porque:

– los bienes raíces estaban en su apogeo y los rendimientos eran modestos.

– el rendimiento del apartamento es apenas superior a la tasa del préstamo.

– el apartamento me está costando caro en efectivo. La parte financiada por el arrendatario no es lo suficientemente grande y, por lo tanto, el efecto de apalancamiento del préstamo se reduce.

– el rendimiento está limitado por cargos de copro.

– el precio de compra y los honorarios podrían haberse negociado mejor.

Un préstamo renegociado de alrededor del 3% finalmente hará que la operación sea más positiva. Quedará entonces por ver si es mejor vender y probablemente pagar el impuesto a las ganancias de capital o mantener la propiedad alquilada.

Porque, si a más de 15 años la operación es sustancialmente blanca, a más de 20 o 25 años, siendo la propiedad financiada a partir de 15 años, el flujo de caja de la operación y por tanto su beneficio son más favorables.

Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).


Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.

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2 Comentarios
    • William
    • Agosto 3 2016
    Responder

    Interesante artículo, yo mismo estoy en su situación de 2007 y empiezo a zieuter para una inversión en Francia. De todos modos, tus artículos son muy interesantes.

      • invertir
      • 10 septiembre 2018
      Responder

      Gracias por este comentario alentador.

      La mayoría de los artículos comparten una experiencia personal, otros están ahí para ayudar a los amigos;).

      Intentaré rediseñar y profundizar en ciertos temas para 2019.

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