¿Cómo posicionarse en el mercado inmobiliario en 2019?

Le Monde acaba de publicar un artículo potencialmente preocupante para todos aquellos que tengan un proyecto inmobiliario.

Los compradores y los vendedores parecen menos seguro para 2019 !

Compradores de bienes raíces menos seguros Vendedores

 

Calmemos de inmediato porque si 36 o 37% de los encuestados temen un deterioro del mercado inmobiliaria, esto significa sobre todo que 63 o 64% de los encuestados piensa lo contrario.

¿Qué argumentos racionales tenemos para desenredar estos sentimientos?

 

1 / Un año récord 2018.

2018 marca un nuevo récord en términos de volumen de transacciones: ¡970!

Esto es significativamente más alto que el año "récord" anterior de 2006:Evolución del volumen de transacciones inmobiliarias en Francia

 

La pregunta es: ¿qué ha pasado desde entonces que pueda explicarlo? ¿Está justificado este volumen de transacciones? ¿Qué hacen los precios al mismo tiempo?

 

2 / Un entorno político desfavorable.

Desde 2006, el entorno político se ha deteriorado. Los presidentes CHIRAC y SARKOZY fueron ciertamente más favorables a los bienes raíces que el presidente MACRON.

Tan pronto como asumió el cargo, criticó el "alquiler de bienes raíces", mientras que en el imaginario popular los rentistas suelen ser tenedores de acciones.

Recientemente, el ISF (impuesto al patrimonio) se ha transformado en IFI (impuesto al patrimonio inmobiliario): todo está dicho. A partir de ahora, para limitar su tributación, es necesario limitar sus activos inmobiliarios.

Además, la abolición planificada del impuesto a la vivienda sugiere que seguirá un aumento en los impuestos a la propiedad para compensarlo. El propietario pagará más en beneficio de los inquilinos.

Y no faltan otras noticias mediocres según los periódicos:

Alquiler inmobiliaria Macron

 

Atención en particular a las plusvalías inmobiliarias, ya gravadas, porque "los propietarios no trabajaban para eso". Me parece que un propietario que ofrece un inmueble en alquiler siempre trabajará más (mantenimiento, gestión, obra…) que el que abre un PEA pero es indudablemente subjetivo:].

Pero hay otras razones que deben llamar la atención, especialmente las macroeconómicas.

 

3 / Perspectivas macroeconómicas del mercado inmobiliario para 2019.

Para estar sano, un mercado debe permanecer conectado a sus fundamentos:

  • Ingreso medio por hogar.
  • Capacidad de endeudamiento vinculada a estos ingresos.
  • Precios medios en el sector, a menudo correlacionados.

Tan pronto como los precios en una ciudad se alejan de los salarios de los habitantes y de lo que pueden ganar, el mercado inmobiliario está por goteo:

  • Contribución de clientes extranjeros para PARIS, por ejemplo; que puede desertar tarde o temprano (sentimiento de inseguridad, mantenimiento de calles, etc.).
  • Alta contribución personal de algunos de los prospectos tras una plusvalía por la venta de una propiedad. Los prospectos que venden en ILE-DE-FRANCE se sienten cómodos atacando el mercado en las provincias.
  • Alta contribución personal después de herencia, donación, ganancia, etc.

Concretamente, las infusiones, es decir las aportaciones de "efectivo" fuera de la economía laboral, son minoritarias o incluso aleatorias.

Tan pronto como el "local" ya no pueda adquirir, existe un peligro en un mercado inmobiliario..

 

4 / El ejemplo del mercado inmobiliario de BURDEOS: ¿hacia el sobrecalentamiento?

Algunos ejecutivos se complacen con un salario medio de 4 o 000 €. Son una minoría.

La renta media de los hogares es de solo 21 €, o alrededor de 404 € / mes (1).

Según MeilleurTaux, esto le permite pedir prestados aproximadamente 133 233 € durante 25 años:

BURDEOS posible préstamo con la mejor tasa

 

Pero, ¿cuál es el precio medio en la ciudad?

Según el barómetro inmobiliario de los notarios, 445 € por casa y 000 € / m² por piso:

Notarios de BURDEOS barómetro inmobiliario

 

Sin una contribución, incluso un hogar de altos ingresos tiene dificultades para comprar.

Sin embargo, ¿deberíamos abandonar algún proyecto inmobiliario en una gran ciudad o en FRANCIA?

 

5 / ¡El mejor momento para comprar depende de ti!

En 2016 ya hice la pregunta " ¿Es el indicado para comprar o vender una propiedad?".

Y la respuesta es siempre la misma: a corto plazo, con el único objetivo de especular con una rápida plusvalía, te vas a estrellar.

No compre solo para ganar dinero, sino porque lo bueno se adapta a su plan de vida.

Las tarifas siguen siendo moderadas y es posible encontrar edificios de apartamentos con un rendimiento atractivo (8 - 10%) según el estado en las ciudades secundarias.

El objetivo es entonces conservarlos durante 15-20 años, mientras los arrendatarios los financian, para luego beneficiarse del rendimiento neto una vez finalizado el préstamo. Es una inversión inmejorable por el efecto apalancamiento del crédito si las incidencias son menores a largo plazo (facturas impagadas, desperfectos, obra, etc.).

Por otro lado, comprar un piso en una metrópoli para alquilarlo es asumir una rentabilidad baja y la perspectiva de una rentabilidad mediocre. Los riesgos de una reversión del mercado son mayores.

El rendimiento estará entre el 3 y el 5% dependiendo de la ciudad, pero es imposible determinar si la inflación habrá absorbido los costos de adquisición (negociación + honorarios notariales y derechos de transferencia) el día que desee partir.

Felicidad proyecto exitoso

Si su proyecto se refiere a la compra de una vivienda principal para vivir allí durante 20 o 30 años, rara vez surge la pregunta: no importa si dejas unos euros ahí si disfrutas de una vida que cumple con tus expectativas :).

 

Asesoramiento de todos modos: nada te impide tener valorado el inmueble que te interesa o estar acompañado en tus gestiones por un experto en valoración inmobiliaria.

Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).


Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.

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