Lista de verificación de compra de bienes raíces de casa o apartamento: 8 controles vitales

Para ayudarte en tu búsqueda de apartamento o casa, te ofrezco una lista de 27 consejos/preguntas a considerar.

Para cada uno, lo ideal es basarse en deseos personales pero también reforzarlos con la ayuda de datos:].

1/ ¿Comprar o alquilar su residencia principal?

a/ Regla general: ¿cuántos años para que la adquisición sea rentable?

Cuanto más “cara” es la vivienda en una ciudad (todo es siempre relativo), más se tarda en rentabilizar una adquisición en relación con la renta media observada.

En PARIS, por ejemplo, no es fácil obtener beneficios en menos de 20 años.

En la mayoría de las ciudades de provincia, la duración se reduce drásticamente.

Tomo el ejemplo de LIMOGES en Le Bon Coin:

Una unidad de alquiler cuesta 10/m²/mes.

Una casa para comprar comienza en alrededor de € 1 / m².

Incluso encontré una casa para reformar a 500€/m². Como las residencias principales están exentas de plusvalías, la operación puede ser buena si estás listo para trabajar cuando regresas de tu trabajo por la noche y los fines de semana...

Si cojo el piso a 64€ por 000m². Probablemente sea posible negociar el precio en torno a los 63 €, incluidos los gastos de notario.

Probablemente valdría la pena alquilarlo por unos 600€/mes. Entonces necesitamos 64 / 000 = 107 meses (9 años) para que sea más rentable comprar que alquilar.

¡De ti depende adaptarlo al alojamiento y a la ciudad deseada!

b/ Regla especial: todo depende de tu situación personal, tus proyectos a largo plazo.

¿Cuántos años piensas vivir allí?

¿Tu situación sentimental, familiar, profesional es estable?

Si es así, a largo plazo, probablemente sea más interesante convertirse en propietario.

Si se espera una partida en los próximos años, es mejor seguir siendo un inquilino... a menos que considere alquilar su casa a continuación.

Entonces debe ofrecer una buena tasa de capitalización y que no se encuentre en demasiado buen estado, para no lamentar ningún desgaste o incluso desperfecto ligado al arrendatario.

Si pagas 100€ por tu alojamiento, todos los gastos incluidos, y el alquiler es de 000€/mes, esto da un alquiler anual de 600€/año, es decir, una tasa de 7 / 200 = 7%, esto tiene buena pinta.

Solo tiene que poder pedir prestado para su nuevo hogar si se muda :).

2/ ¿Cómo comprar al precio justo o al mejor precio?

¿Cómo estimar el precio medio de un inmueble en tu municipio?

ganga-expertise.fr ofrece 5 consejos para orientar los precios del sector:

a/ La base de datos del Estado: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ Esta misma base de datos formateada en Immonot:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ Software de evaluación automática en línea:

Una búsqueda rápida en Google los encontrará:

d/ El barómetro de los notarios:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ La administración en tax.gouv.fr:

El sitio de impuestos le permite buscar transacciones de bienes raíces si tiene que hacer una declaración para una donación o una herencia, por ejemplo, depende de usted elegir el motivo :).

Muchos agentes inmobiliarios lo utilizan para confirmar su valoración de una propiedad:

3/ ¿Cuáles son los criterios importantes a tener en cuenta a la hora de elegir?

¿Qué determina el precio de una propiedad y su valor en el tiempo?

- Demografía: es más fácil vender cuando la ciudad gana habitantes que al revés.

- La renta media o mediana por hogar: si la renta es de X € al mes, un hogar puede endeudarse por X € al mes durante 20 o 25 años y comprar sin cotización un bien de X €.

Ejemplo: si la renta media es de 1 € por hogar en una ciudad, sin ningún pago inicial, esto permite pedir prestado 952 € a 104 años o 722 € a 20 años. Teniendo en cuenta un poco de entrada, esto probablemente dará un precio medio de 117 €.

- La tasa de desempleo (generalmente determina la demografía y la renta media…).

– La tasa de HLM en la ciudad/el color político del ayuntamiento; si la ciudad ha tenido un alcalde comunista durante décadas, tendrá un alto porcentaje de HLM, por lo tanto, precios moderados (por ejemplo, RP de corona pequeña: Aubervilliers, Saint-Denis, etc.) pero un impuesto a la propiedad sustancial. Puede ser un poco triste/demagogo pero prefieren ciudades “de derecha” para comprar una propiedad y vivir allí todo el año.

– Desempleo, vivienda para personas de bajos ingresos, ingresos promedio bajos… hay una buena posibilidad de que la tasa de criminalidad siga.

– UBICACIÓN, UBICACIÓN, UBICACIÓN. Una ruina frente al mar generalmente se vende mejor que un palacio en una urbanización. Tenga cuidado con los "bordes de las carreteras" y la contaminación acústica. Siéntase libre de volver en diferentes momentos del día.

- Practicidad / configuración de la propiedad: ¿un dormitorio con baño en la planta baja? ¿Una gran abertura al jardín? ¿Una cocina abierta al comedor / sala de estar? Nada de todo esto ? Así que está tachado mal.

- Tipo de propiedad / construcción (oh, la hermosa piedra), año de construcción (oh, el hermoso aislamiento), estado general, tipo de calefacción, impuesto a la propiedad ...

– Precio promedio practicado en la calle, la ciudad ve el departamento – generalmente depende de la demografía, ingreso promedio etc., ¡es mágico!

4/ ¿Cuál es el año de construcción del alojamiento?

Sin ser un experto en construcción, puede imaginar que cuanto más antiguo sea el alojamiento, más trabajo se espera a largo plazo.

Ejemplo común: un tejado de pizarra tiene una vida útil de entre 80 y 100 años. Si está buscando una casa de los años 60, planifique una renovación en los próximos 20 a 40 años. Mientras tanto, sin duda ya habrá reemplazado las cubiertas de gorrión y los canalones.

El año de construcción también es fundamental para evaluar los trabajos de aislamiento a planificar. El nuevo DPE en vigor desde 2021 aporta información valiosa: sistema de calefacción, calificación energética (ojo con los "filtros" en F y G, próximamente más recomendables, etc.), trabajos a planificar para mejorar la calificación.

Por experiencia, la forma más fácil es reemplazar el sistema de calefacción por una bomba de calor. También es fácil cambiar las aberturas y aislar el ático soplando.

La más restrictiva y la más cara es sin duda aislar las paredes ya sea por dentro (placo tabique + aislamiento) o por fuera (aislamiento + revestimiento).

El año de construcción también indica para casas recientes construidas a partir de la década de 2000 por profesionales, estándares esperados en términos de calidad. 3 niveles crecientes:

1. RT 2005.
2. RT 2012.
3. RT 2022.

Las casas con calefacción eléctrica, incluso en RT 2005, pueden tener una calificación ECD baja. En general, se preferirá la calefacción central para superficies superiores a 90 m².

5/ ¿Debería confiar en su instinto al comprar bienes raíces?

Después de haber visitado y tasado cientos de propiedades, he llegado a la siguiente conclusión: tener en cuenta sus instintos, sus impresiones, un posible “coup de coeur”, etc. para una compra es bastante razonable.

Nuestro cerebro reptiliano registra muchos detalles y, a veces, tenemos problemas para verbalizarlos y sintetizarlos. En lo que a mí respecta, tengo ciertas "banderas rojas", por ejemplo:

• El jardín está decorado con palets y neumáticos viejos. El mantenimiento interior está generalmente al mismo nivel.
• La casa huele a humedad; las huellas de infiltración (marrones) son visibles sin que su origen sea evidente.
• El Sr. rehizo la electricidad él mismo y los cables aún cuelgan. Lo mismo ocurre con los demás trabajos, algunos de los cuales llevan varios años en curso.

En general, confíe en cómo se siente al descubrir lo bueno y luego tómese el recorrido más en serio si se siente bien.

6/ ¿Debo hacer una visita de seguimiento?

Hay 2 casos dependiendo de si estás en un mercado alcista o en un mercado estable/bajista.

¿Tienes que decidirte rápido? ¿Tienes miedo de que lo bueno te pase de largo?

Después de haber :

1. Estudió unas pocas docenas de anuncios en un sector.
2. Visité algunas propiedades.
3. Intercambiado con algunos profesionales del sector.
4. Verificó estas impresiones con las estadísticas locales; ver por ejemplo https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

… Por lo general, tendrá un conocimiento serio y debería poder tomar una decisión informada.

En mi área, South Finisterre, las agencias tenían cientos (!) de propiedades en stock en 2012. 10 años después, están luchando por encontrar 20 propiedades para llenar sus ventanas.

Si el mercado está ajustado y el número de compradores es mayor que el número de vendedores, la prioridad es obtener la aceptación de su oferta por parte del vendedor. Una vez que el vendedor acepta la oferta del comprador, la propiedad queda “bloqueada”. El vendedor ya no puede relacionarse con otro comprador potencial. El comprador, por su parte, se beneficiará de un plazo de reflexión de 10 días una vez firmado su compromiso.

En el contexto de un mercado apretado, por lo tanto, si está seguro al 80% de que quiere comprar (no hay necesidad de perder su tiempo, el de un profesional y el del vendedor), es mejor bloquear la propiedad y hacer sus contravisitas. y cotización durante el período de reflexión. Si alguna vez se descubre un elemento grave del que no estaba al tanto (inserto no funcional, problema de la caldera, infiltración, saneamiento, etc.), tendrá plena libertad para reconsiderar su decisión y nadie se lo reprochará.

7/ ¿Qué dicen los diagnósticos inmobiliarios?

Personalmente, empiezo por mirar la superficie habitable, a ver si es igual a la indicada por el propietario o la inmobiliaria :].

Esta indicación es visible en la página DPE (diagnóstico de rendimiento energético):

A continuación, puede consultar la puntuación DPE, teniendo en cuenta que depende sobre todo del tipo de calefacción y de la superficie del inmueble.

Una casa grande con calefacción central aún debería funcionar bien, incluso con un aislamiento promedio.

Para una residencia principal o secundaria, el DPE sigue siendo su asunto personal: depende de usted juzgar si la casa es lo suficientemente económica y cómoda para usted.

Sin embargo, si planea ofrecer la propiedad en alquiler anualmente (ley de arrendamiento de 1989), deberá asegurarse de que la nota sea correcta o fácil de mejorar.

De hecho, progresivamente se prohibirá el alquiler de viviendas que consuman demasiada energía.

Hace poco hablé con el gerente de una agencia de Dio Agenda, quien me envió el siguiente documento:

Una auditoría energética que recomiende las obras necesarias es obligatoria a partir de septiembre de 2022 (!) para las viviendas clasificadas F y G. Estarán prohibidas para el alquiler a partir de 2025 y 2028.

Si no se siente cómodo con la idea de hacer obra, invierta al menos en propiedades clasificadas D:].

8/ ¿Qué dice el control de saneamiento?

En la ciudad, los apartamentos generalmente están exentos de la control de saneamiento.

De qué se trata ?

El servicio de agua del municipio o de la comunidad de municipios controlará la correcta evacuación de los aguas usadas y aguas pluviales.

Puede haber un delegación de servicio con SAUR, Véolia, etc. para el mando

El saneamiento puede ser colectivo (alcantarillado de una casa o departamento) o puede ser individual (fosa séptica, montículo, etc.).

Este es el documento publicado por el Estado y los notarios en 2014: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf