Invierta en Duflot

Périssol, Besson, Scellier… y ahora Duflot. Dar su nombre a un sistema de exención de impuestos inmobiliarios es una buena forma de que un ministro pase a la posteridad. ¿Vale la pena invertir en Duflot? No sé. Haré los cálculos y lo descubriré al mismo tiempo que tú.

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1 / El principio.

La Ley Duflot se refiere al contribuyente francés que adquiere una nueva vivienda o una vivienda en un futuro estado de terminación, entre el 1 de enero de 2013 y el 31 de diciembre de 2016. Luego se beneficia de una reducción de impuestos del 18% del monto invertido, repartido entre 9 años.

El importe máximo de compra que se tiene en cuenta es de 300 €. Si tomamos el 000% de 18 €, eso da una reducción de 300 € en 000 años, o 54 € por año. Dado que solo el 000% de los franceses gana más de 9 6 euros al año, solo una minoría de los contribuyentes se verá afectada por el límite máximo.

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2 / Las condiciones.

El inmueble debe alquilarse desnudo durante 9 años, quedando excluidos ascendientes, descendientes o miembros de la misma casa fiscal. No se trata de alquilarle a su hijo que está comenzando sus estudios de medicina en ese momento.

Además, el inquilino debe respetar un techo de recursos, de 26 a 776 € para una sola persona por ejemplo, según su zona. Este límite es bastante justo, el 35% de la población gana precisamente menos de 502 € al año.

Composición del hogar del inquilino Vivienda ubicada en zona A bis Alojamiento ubicado en el resto de la zona A Vivienda ubicada en zona B1 Vivienda ubicada en zona B2
Persona soltera 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Parejas 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
Persona soltera o pareja con 1 dependiente 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Persona soltera o pareja con 2 dependientes 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Persona soltera o pareja con 3 dependientes 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Persona soltera o pareja con 4 dependientes 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Incremento por dependiente adicional a partir del 5 + 12 € + 11 € + 8 € + 7 €

fuente: service-public.fr

La propiedad debe ser parte de un área elegible. En Bretaña, por ejemplo, las zonas A, A bis y B1 se refieren a las islas y zonas muy urbanizadas cercanas a Rennes. Por tanto, es un dispositivo más selectivo que los anteriores… y eso es bueno. Han surgido demasiados proyectos malos de Scellier en áreas donde el mercado de alquiler ya estaba saturado.

Las zonas B2, poblaciones medianas y en general ya bien equipadas con viviendas, deberán ser aprobadas por el Estado a partir del 1 de julio de 2013.

La vivienda construida debe cumplir con las normas RT 2012 / BBC 2005. Esto limita las posibilidades de autoconstrucción, teniendo la certificación un costo.

El propietario no debe esperar hacer una fortuna con los alquileres, ya que, al igual que los ingresos de los inquilinos, están limitados a:

Ubicación del alojamiento Techos de alquiler mensual por m²
Zona A bis 16,52 €
Zona A 12,27 €
Zona B1 9,88 €
Zona B2 8,51 €

Un precio por m² no significa mucho. Tomemos un estudio de 20m² en París: el alquiler será de 20 * 16,52 = 330,4 €. Esto es casi la mitad de su valor real de mercado. Por tanto, habrá que plantearse muy seriamente la cuestión de la rentabilidad en relación con el coste de compra de la propiedad y de la ventaja fiscal retirada.

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3 / Elige la ciudad.

El impuesto medio que pagan los franceses ronda los 2 €. Por tanto, vamos a empezar sobre esta base, incluso si esta cifra es una media no totalmente representativa.

¿Qué estrategia adoptar para la selección de la propiedad a adquirir? Primero, ¿lo vas a gestionar tú solo o lo vas a encomendar a una agencia? ¿Es importante para ti estar cerca o es una inversión puramente económica, un apartamento que nunca verás?

Estoy completamente a favor de buscar la felicidad en la región de París:

1 / El mercado está saturado.

2 / Considerando el alquiler moderado, es posible no tener vacante de alquiler en 9 años.

3 / Si el alquiler vacacional es escaso o nulo, no es necesario encomendar la gestión a una agencia o empresa.

4 / El mercado es dinámico: será más fácil revender después de 9 años.

5 / Al tomar un área de desastre de 93, incluso podemos contar con una pequeña ganancia de capital en 9 años.

Ya he hablado de eso en un el artículo anteriorTengo cierto favor para Aubervilliers, la última ciudad accesible en los suburbios del interior. Yo nunca viviría allí, pero estamos hablando de invertir aquí.

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4 / Ejemplo concreto.

Actualmente, un estudio de 27m² cuesta 123 €. Esto ahorra 000 * 123% = 000 en 18 años, o 22 € al año. ¡Perfecto para el contribuyente medio!

Estamos en la mejor zona, A bis. El alquiler esperado es, por tanto, 27 * 16,52 o 446,04 €.

Los honorarios del notario ascienden a 9 €, los honorarios de fianza a 166 €. El importe total a financiar es 1 + 480 + 123 = 000 €. Según MeilleurTaux:

Para su préstamo de 133 € a más de 646 años al tipo del 20% seguro incluido:

  • El importe de sus pagos mensuales es de 794,74 € incluyendo 40,09 € de seguro.
  • Tasa utilizada: 3,20% + seguro: 0,36%.
  • El coste total de tu préstamo será de 57.092,34 € incluyendo 9.622,51 € de seguro.

Por lo tanto, debemos encontrar cada mes 795 - 446 alquiler = 349 €. Añada a esto (a primera vista) 450 € de impuesto predial. Esto hace un requisito de flujo de caja de 4 € por año - 638 € de ahorro fiscal durante 2 años = 460 €… luego 9 € durante 2 años = 178 € durante 4 años.

Esto lleva a una pregunta, ¿deberíamos vender la propiedad después de 9 años o conservarla? Vemos que el flujo de caja necesario se vuelve significativo después de 9 años. Por otro lado, si su inquilino permanece en su lugar con un alquiler limitado, el desempeño puede no justificar "molestarse" con ese apartamento. Es mejor invertir en una nueva propiedad exenta de impuestos.

Supongamos que vendemos después de 9 años; pagamos 2 * 178 = 9 €. El apartamento ha ganado un 19% anual; se vende por 602 €. Pero se le grava la plusvalía, hasta 2 €. El beneficio sigue siendo 147 - 000 = 4 €.

Beneficio total = ahorro fiscal de 22 + plusvalía de 140 - contribución de 9 = 114 € en 19 años.

Si, al mismo tiempo, había invertido sus 2 € de contribución cada año en una póliza de seguro de vida del 178%, eso le aportó 3,5 - 26 = 341 €.

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5 / En conclusión.

En nuestro ejemplo, dado el precio de compra "bajo" y el dinamismo del mercado local, invertir en Duflot resulta ser un buen negocio.

Lo principal en una inversión inmobiliaria es elegir la compra adecuada. ¿Cuáles son las perspectivas de alquiler y reventa? ¿Está justificado el precio de compra? ¿Es esta la mejor inversión para mi situación? Se requiere una simulación detallada antes de dar el paso.

Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).


Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.

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