Préstamo hipotecario: ¿sobre qué duración (lógica) pedir prestado?

El plazo del préstamo para la compra de bienes inmuebles. no siempre es una elección. El mundo se divide en 2 categorías, los que tienen un PEL ocupado y los que excavan ;).

Si tiene una situación lo suficientemente cómoda para que el banco le dé alguna opción para su préstamo, estos son los parámetros a tener en cuenta:

1. Las tarifas aplicadas y su incidencia.
2. La naturaleza del proyecto (vivienda principal, secundaria, inversión de alquiler, etc.).
3. Sus capacidades financieras.
4. Tu situación personal.

1/ Tarifas vigentes y consecuencias para usted.

Escribí la primera versión de este artículo en 2010; las tasas y el seguro eran menos favorables para el prestatario en ese momento:

Estas son las tarifas vigentes (julio de 2022) según CAFPI; Sigo siendo cauteloso con estas cifras porque la tendencia es claramente al alza y se trata sobre todo de atraer prospectos:

Algunas observaciones (básicas) a tener en cuenta:

1. Cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayor será la tasa promedio.
2. Cuanto más corto sea el plazo, mayores serán los pagos mensuales.
3. Cuanto más largo sea el plazo, menores serán los pagos mensuales.
4. Cuanto mayor sea la duración, mayor será el costo total.

Estos elementos repercutirán en la duración ideal según tu proyecto.

2 / ¿Para qué tipo de proyecto solicita un préstamo?

a/ Residencia principal.

Tienes que ser propietario en lugar de inquilino lo antes posible.

Única excepción: seguramente tendrá que revender dentro de 2 a 3 años, por ejemplo.

En el 80% de los casos, adquirir una propiedad en lugar de pagar el alquiler lo antes posible.

Sin embargo, puede haber un debate sobre otro punto: ¿Deberías comprar la casa más hermosa posible o vivir más modestamente?

Robert T. Kyosaki en “Padre rico, padre pobre” predica la segunda solución:

Considera que la residencia principal es un peso muerto. No trae dinero, cuesta dinero.

Por lo tanto, el objetivo es limitar los gastos relacionados con este hábitat para invertir la máxima cantidad de dinero disponible en una propiedad que genere más.

Su razonamiento bastante coherente; su límite: no tiene en cuenta una posible ganancia de capital a largo plazo en una propiedad con una ubicación rara.

Por el contrario, es posible dar prioridad a la calidad de la vida cotidiana y comprar la propiedad más hermosa posible. También es bastante respetable, especialmente si ya ha invertido en otro lugar y su jubilación está asegurada.

En comparación con su préstamo, por otro lado, como un préstamo a largo plazo es caro, será fundamental limitar la duración.

Lo ideal sería incluso comprar sin pedir prestada tu vivienda principal, lo que entonces supone que es bastante modesta.

¿Por qué no optar por una vivienda que es vagamente habitable pero que requiere un trabajo que eres capaz de hacer?

También tienes tutoriales de Youtube disponibles para que empieces. ¿Qué manitas no ha visto nunca un vídeo de Robert Longechal? ;).

Piensa también en las clases de físico de Leroy Merlin, por ejemplo:

Como la residencia principal está exenta de plusvalías en Francia, apuntar a propiedades con potencial puede ser una buena estrategia a largo plazo.

b/ Inversión en alquiler.

La estrategia para una inversión de alquiler difiere de la de su residencia principal.

Tu objetivo es mantener la duración.

Pongamos el caso de un piso que compras por 100€ todos los gastos incluidos (“escritura en mano”), con una renta de 000€/mes y un IBI de la misma cantidad.

A partir de 15 años, la cuota mensual sería de 661€/mes:

Esto da una renta anual de 700 * 12 = 8€/mes – 400€ impuesto inmobiliario = 700€ o 7€/mes.

Solo estás equilibrado.

Junto a esto, con el seguro propietario no ocupante (PNO) y quizás la gestión del alquiler y el seguro de alquiler/daños impagos, tendrás que alinear unos euros de tu ser querido cada mes durante 15 años.

Todavía es soportable... siempre que no haya imprevistos, sin alojamiento vacío entre 2 inquilinos ni trabajo a planificar. Es casi imposible durante un largo período de tiempo.

Para no te pongas en peligro, es mejor favorecer un préstamo a más de 20 años.

Entonces ganas 130 * 12 = 1 € en efectivo al año, lo que te permite estar más sereno:

Además, puede deducir los intereses del préstamo de sus ingresos por alquiler.

Dependiendo de su tramo impositivo marginal (TMI), por lo tanto, solo soportará personalmente una parte de este interés:

c/ Segunda residencia.

La segunda vivienda es un caso especial dependiendo de su situación y del uso que se le vaya a dar.

¿Este proyecto está destinado a ser rentable o incluso autofinanciado en su mente?

Tradicionalmente, la segunda vivienda era un proyecto a pérdida según la mayoría de los estudios sobre el tema.

Era difícil gestionar el alquiler a distancia y las agencias locales se quedaban con el 40% de los ingresos para la búsqueda de veraneantes y la limpieza.

La generalización de Internet y el auge de los servicios de AirBnB, Booking y conserjería han cambiado las reglas del juego.

Ahora es posible ser al menos tan rentable o incluso más rentable alquilando por día/semana que alquilando por año.

Dependiendo de su proyecto de alquiler, la elección será diferente:

1. Si alquila tanto como sea posible, favorezca los pagos mensuales reducidos que se deducirán de los alquileres para hacer frente a imprevistos y cargos; un préstamo de 20 generalmente será ideal.
2. Si lo reservas para tu uso personal, cómpralo de contado o reduce al máximo la duración del préstamo.

3/ ¿Qué esfuerzo económico mensual puedes soportar?

a) ¿Puedo elegir la duración?

Cada banco sigue su propia política para otorgar o rechazar crédito.

La mayoría sigue las recomendaciones del Alto Consejo para la Estabilidad Financiera, que recomienda una ratio de endeudamiento máximo del 35%.

Tenga en cuenta que los bancos en general, tenga en cuenta sus ingresos por alquiler hasta un 70 u 80% para calcular su índice de deuda.

Los bancos también revisarán su " queda por vivir“. Un salario medio de 1€ netos al mes lo tendrá más difícil con un tercio menos de ingresos que un directivo a +500€/mes.

A menudo, es el banco el que le dirá qué puede pedir prestado, en qué condiciones, incluida la duración. Y adaptarás tu proyecto de acuerdo a.

La elección será cuándo ir a los límites que ofrece el banco o apuntar a uno mucho más modesto.

4 / ¿Cuál es tu situación personal? ¿Cuáles son tus perspectivas?

Una vez que haya captado los principios fundamentales, por supuesto debe adaptarlos a su situación personal.

¿Eres alérgico a los compromisos largos y los préstamos a más de 20 años te desmoralizan? Ve por 10 años si te lo puedes permitir.

¿Esperas fortuna de tus padres o de una tía abuela? Planifica a largo plazo para mantener una calidad de vida diaria y realizar una amortización anticipada después.

A menudo, la elección de efectivo fuerte le hará optar por un préstamo de más de 20 años. No mencioné el préstamo a 25 años porque a las tasas actuales y en comparación con el costo adicional que se espera, parece muy poco rentable.

Cuando trabajé en un banco a principios de la década de 2000, los inversores siempre tomaban un préstamo a 15 años: esa era la duración promedio de la autofinanciación y también la de la exención total de las ganancias de capital.

Dado el repunte de los precios inmobiliarios en los últimos 10 años y la modificación del régimen de plusvalías, con exención total ampliada a 30 años, lógicamente se prorrogan los préstamos.

¿Son más altos los índices de endeudamiento para los préstamos a largo plazo en la financiación inmobiliaria?

Ahora que tiene una idea de la duración ideal de su préstamo, veamos qué puede esperar de los bancos en términos de índice de endeudamiento.

Los ratios de endeudamiento siguen siendo un parámetro importante utilizado por las entidades de crédito para evaluar la solvencia. Cuanto mayor sea la relación entre los pagos mensuales y los ingresos, menores serán las posibilidades de ser aceptado para un préstamo.

Asimismo, para préstamos a más de 15 años, la tasa máxima recomendada no debe exceder el 33%. Para períodos más cortos (10-15 años), esta tasa puede llegar hasta el 40%. Estas cifras obviamente son muy aproximadas y todo depende de tu situación personal, pero básicamente, si te endeudas a 20 o 25 años, piénsalo dos veces antes de hacerlo. Estas son solo algunas cosas que debe tener en cuenta al pensar en la duración de su préstamo. Pero para mas información hable con un corredor independiente que pueda asesorarlo sobre las mejores opciones para usted. 

Además, para la financiación inmobiliaria, es importante saber que los ratios de endeudamiento son generalmente superiores a los que se aplican a otro tipo de préstamos. Pueden llegar hasta el 50%, pero la mayoría de los bancos prefieren no superar el 40%. A continuación, debe mencionarse que los préstamos hipotecarios suelen tener tasas de interés más bajas. Esto puede ser una gran ventaja para los solicitantes de préstamos a largo plazo, permitiéndoles ahorrar en sus pagos mensuales.

En general, los índices de endeudamiento para el financiamiento de viviendas varían según la institución y otros criterios. Por lo tanto, es importante estudiar todas sus opciones antes de firmar un contrato de préstamo.