Condición de préstamo suspensivo: ¿no conseguir el acuerdo para dejar de comprar?

Peut-on utilizar el pretexto de la condición suspensiva para obtener un préstamo para renunciar a la compra de una propiedad? Esta es la pregunta planteada por nini76:

« Mi hermana y su compañera (pacsé), firmaron para construir una casa, se les pasó el plazo de 7 días, pero aquí está, ellos se separan, y se piden 12500€, el 10% del precio. ¿Hay alguna manera de evitar pagar esta cantidad? Está en el marco del pase de tierra, todavía no han tenido el contrato de préstamo.« /

1/ Condición suspensiva: recordatorio de la definición

Todo parte del artículo 1304 del código civil:

En la idea de bienes raíces, estás listo para adquirir una propiedad pero SOUS RESERVA ou CON LA CONDICIÓN DE...

Los siguientes son ejemplos de condiciones precedentes comunes:

1. “Sujeto a saneamiento adecuado”: ​​la mayoría de los municipios piden que al vender un sistema de saneamiento se revise, especialmente para casas individuales. Incluso si está "drenado por la red" (saneamiento colectivo), es posible que su instalación no cumpla con los requisitos.
2. “Sujeto a un permiso de construcción depurado de todo recurso”: esta cláusula es frecuente en las zonas costeras y en particular en las zonas sujetas a inundaciones marinas. Quiere tener la certeza de poder construir, sin oposición de los servicios municipales de urbanismo y sin oposición del prefecto.
3. "Sujeto a la venta de mi propiedad ubicada X e inscrita en el registro de la propiedad X por un monto mínimo de X dentro de un período de X días o meses"; válido para las partes solo si sabe que la propiedad del comprador es fácil de vender.
4. “Sujeto a la obtención de un préstamo puente”; generalmente acompaña a la cláusula anterior.
5. "Con la condición de obtener un préstamo de X€ con una tasa efectiva anual anualizada de... (TAE) de X establecimiento bancario" (2 o 3 en general): esta cláusula está regulada legalmente (Ley SCRIVENER de 13 de julio de 1979) ; a falta de su cumplimiento, es posible rescindir el contrato preliminar (compromiso, promesa, etc.) sin perder su depósito de seguridad y sin pagar una compensación del 10% ("cláusula de penalización" si renuncia sin razón válida para uno de los fiestas).

Pequeño recordatorio: el depósito de seguridad no es obligatorio en un contrato preliminar. Durante mucho tiempo ha sido por convención el 10% para tranquilizar al vendedor y que el comprador se sienta suficientemente comprometido. Dados los altos precios inmobiliarios actuales y el recurso frecuente a un préstamo, a menudo se negocia entre… nada y el 5%.

Esto explica por qué el depósito de garantía es generalmente inferior al monto de la cláusula penal.

Para un asesoramiento personalizado en la redacción de las cláusulas en su interés superior, se recomienda encarecidamente ser asistido por un notario del anteproyecto. Su asistencia es gratuita si te representa para la venta; comparte los honorarios del notario del vendedor.

2/ ¿Podemos utilizar la cláusula suspensiva del préstamo para dejar de comprar?

Evidentemente, este no es el espíritu de la ley SCRIVENER, cuyo objetivo es proteger al comprador de buena fe.

La hermana de Nini76 probablemente firmó un contrato para la construcción de una vivienda unifamiliar – CCMI.

Este contrato incluye una condición suspensiva para la obtención del préstamo o préstamos para el financiamiento de la vivienda.

Esta cláusula generalmente especifica el monto, la duración, la tasa de interés y la institución de crédito deseada.

¿La tarifa máxima aceptada es exigente?

Lo primero que hay que mirar: ¿Son fáciles de obtener los términos del préstamo?

Si tomamos la escala MeilleurTaux, ¿la tarifa mínima aceptable para el comprador mencionado en el compromiso es "excelente", por ejemplo? En este caso, puede ser difícil de obtener.

Incluir una cláusula para obtener un préstamo con una tasa exigente es muy protector para el comprador.

A la inversa, una larga duración con una tasa muy media juega más bien a favor del vendedor.

¿Cuántos establecimientos bancarios debe solicitar el adquirente?

Si solo uno es suficiente, es más fácil desenganchar que 3, obviamente...

Es poco probable que su banco habitual les conceda una rechazo de la complacencia.

Una estrategia de burla podría ser solicitar bancos patrimoniales que solo acepten archivos sólidos con altos ingresos (Société Générale, HSBC, Palatine, etc.). No funciona si son obviamente ricos.

Pero si son ricos, probablemente también puedan renunciar más fácilmente al importe de la cláusula penal.

Nunca mientas sobre los ingresos.

En tal situación, perderían el beneficio de la condición suspensiva. El préstamo se entendería concedido y tendrían que seguir construyendo la casa o pagar el 10% de compensación.

Convierta la tragedia en oportunidad: opte por una inversión de alquiler.

[Esto no entra dentro del alcance del Land Pass pero listamos esta solución por placer, para todas las parejas que harán una compra “clásica”.]

Dadas las bajas tasas de interés actuales y la fuerte demanda de alquiler, ¿por qué no poner en alquiler esta propiedad? ¿Quizás incluso esté ubicado en una ciudad elegible para un sistema de impuestos?

Un alquiler de 750 € cubriría fácilmente el préstamo, el seguro y el impuesto sobre la propiedad.

Además, los bancos suelen tener en cuenta entre el 70 y el 80 % de los ingresos potenciales por alquiler a la hora de calcular la financiación.

Si el vendedor acepta una sustitución, considere adquirir la propiedad a través de un SCI.

¿Negociar otro proyecto con el promotor?

¿Qué pasa si cada uno compró un apartamento o una casa más modesta del promotor?

¿Quizás sería posible llegar a un acuerdo amistoso para salir de este contrato preliminar?

Nuestra solución favorita: reavivar la llama ;).

¿Quién no estaría dispuesto a volver a enamorarse por 12€?

Mientras ninguno de los dos sea violento, aquí hay un compañero de cuarto que puede ser genial... desde el punto de vista contable. #Yo también

[Artículo publicado en 2010 y actualizado recientemente.]