¿Una burbuja inmobiliaria? ¿Bajará el mercado en 2022?

Desde que me interesé por los bienes raíces, es decir, desde mi tesis de maestría 2 en 2004, leo todos los meses artículos sobre la burbuja inmobiliaria y los peligros de los bienes inmuebles.

Algunos hacen de ello su negocio: el miedo vende.

A lo largo de mis artículos, no les estoy diciendo que los bienes raíces sean seguros; más que como cualquier inversión, se estudia: tienes un trabajo de investigación a realizar en el mercado objetivo y una decisión personal que tomar.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria? Definición

Se está formando una burbuja inmobiliaria cuando el precio de los bienes está desconectado de los indicadores económicos tan importante como el salario medio de un hogar en el sector o la tasa de capitalización.

Tomemos el ejemplo de QUIMPER (29); la renta media anual es de 21 €:

Esto da 1€/mes, es decir, una capacidad de endeudamiento de alrededor de 795€ (fuente: MeilleurTaux):

¿Qué puedo comprar por este precio en la ciudad?

Considere que los hogares tienen la contribución para pagar los "honorarios de notario".

Tomemos el presupuesto / precio medio, es decir, 137 / 000 = 71m² aproximadamente.

Si miro los anuncios en Le Bon Coin, aquí hay ejemplos de propiedades al precio medio:

Encontrarán tomadores, a reserva de la ausencia de defectos, del trabajo y de una correcta vecindad.

Lo ideal es encontrar propiedades comparables en la calle/distrito; ver parte" comprar al precio justo de este artículo.

Si tiene que comprar, es mejor quedarse cerca de los puntos medios; de lo contrario, es posible que se moleste en revender.

Tomemos el caso de bienes extremos en la misma ciudad:

Estamos fuera del mercado; la propiedad eventualmente se comprará por conveniencia personal, porque el comprador quiere una ubicación específica y (casi) no tiene límite de presupuesto.

Pero este comprador tendrá que encontrar un perfil en la misma situación después. Puede tomar tiempo... ¡o puede que nunca suceda! Por lo tanto, este tipo de activo es muy ilíquido; recuperar su dinero no es fácil.

¿Existe una burbuja inmobiliaria en Francia?

¿Cuándo explotará?

En el primer párrafo sugerí la ciudad de QUIMPER para ilustrar el mercado inmobiliario.

Hemos visto que se trata más bien de encontrar bienes acordes con la renta mediana de los hogares.

Dicho de otro modo : no hay burbuja inmobiliaria en esta ciudad.

Habría burbuja si las únicas viviendas disponibles tuvieran un precio superior a 150€ por ejemplo; mientras que el presupuesto medio es de 137 €.

Cambiemos el ambiente y tomemos PARÍS; la renta mediana es de 28 €:

Esto permite pedir prestado 181€ a 662 años:

Esto autoriza la adquisición teórica de 181 / 662 = 17m² aproximadamente.

Aquí nuevamente, es posible encontrar propiedades en línea con estos datos:

Excepto que la propiedad inmobiliaria de PARIS, no son solo estudios:

Esto significa que la mayor parte del mercado inmobiliario parisino depende más de sus activos ya existentes que de sus ingresos. También depende de una clientela extranjera adinerada.

Dependiendo de las condiciones nacionales y globales, es más probable que fluctúe que las propiedades en la provincia de acuerdo con los ingresos medios locales.

A priori, el capital responde bien a la definición de burbuja pero su aura es tal que juega con los fundamentales:

La crisis financiera mundial de 2007-2008, por ejemplo, tuvo un impacto limitado en los precios; COVID tampoco ha afectado mucho los precios.

Por lo tanto, es difícil afirmar que hay una burbuja en FRANCIA, en PARÍS o en ciertas ciudades.

Hay más bien bienes que están fuera del mercado por su precio o por el público objetivo, cuyas compras hay que tener cuidado.

¿Una burbuja inmobiliaria en Europa y en el mundo?

La cuestión de la burbuja inmobiliaria es global: los internautas se preguntan por CHINA, ESPAÑA, CANADÁ…

Esta es una oportunidad para agregar otro elemento de apreciación en relación con los fundamentos: laoferta de vivienda disponible.

Cuanta más vivienda disponible, menor es el precio medio de la vivienda ; por el contrario, cuantas menos unidades estén disponibles, mayor será el precio.

En lugar de regular los alquileres, por ejemplo, la solución de mercado más eficiente es construir una gran cantidad de unidades de vivienda...

Sin embargo, con el COVID, muchos proyectos se han ralentizado. Se emitieron menos permisos de construcción en FRANCIA en 2020, mientras que este número ya era limitado en ciertas regiones en comparación con la demanda:

Una burbuja puede comenzar:

1. Precios desconectados de los presupuestos de los prospectos.
2. Una oferta inadecuada de vivienda.

En este caso, con la ralentización de la construcción de nuevas viviendas, mientras la población sigue aumentando, todavía no hay excedente de viviendas sino escasez, especialmente en ILE-DE-FRANCE.

En algunas zonas rurales, el saldo migratorio es en cambio negativo; a veces un país entero está amenazado. Los francófonos hablan de "despoblación" hacia 2050, los anglófonos evocan la " crisis del bebe '

Cuando necesite invertir en una ciudad/región/país, mire la curva de población. Si disminuye, posiblemente estés frente a una burbuja.

Una burbuja china vinculada a la crisis económica del COVID

CHINA vive una situación particular: el “Covid Zero” ha alterado los fundamentos económicos, es decir, los presupuestos de los compradores y las necesidades de vivienda.

Casi 30 millones de viviendas quedarían sin vender; algunos sitios de construcción fueron interrumpidos a pesar de los anticipos pagados por los “futuros propietarios”, otros edificios fueron completamente destruidos para limitar los costos de mantenimiento e impuestos.