Un buen inversor también es un buen administrador. A continuación, presentamos algunos consejos de gestión de alquileres para vivir bien durante los próximos años:
10/ Administre su propiedad directamente si es posible.
A menos que tengan un producto raro, pocos inquilinos potenciales acudirán a una agencia para pagar costos adicionales. En ciudades donde la demanda de alquiler es menos intensa, esto permite limitar o incluso evitar los periodos vacacionales de alquiler.
Por el contrario, si tiene menos tiempo o no quiere molestar, con mucho gusto le concedo que será más fácil delegar la gestión de alquiler de su propiedad.
Estos costos también son deducibles de los ingresos de la propiedad.
9/ Preferir anuncios en Internet en lugar de anuncios en papel.
Cuando comencé a tratar con departamentos alrededor de 2007, muchos propietarios usaban anuncios en papel en la prensa gratuita, universidades, supermercados, etc. Otros colocan paneles en la ventana del alojamiento.
Desde entonces, Le Bon Coin se ha consolidado en la gestión de alquileres. Este consejo puede parecer obsoleto pero digamos que se ha confirmado. Hoy, el inquilino que solicita una vivienda puede incluso pedirte que consultes su perfil:
Esto permite, con su mensaje en respuesta al anuncio, orientar adecuadamente a los candidatos y ahorrar tiempo para elegir el mejor perfil.
8/ Aprende a jugar. Si yo puedo, tú también puedes.
A veces sueño con videos de Castorama por la noche. PA DA PA DA. Por otro lado, ojo, si el vídeo anuncia que hay que estar 2 por un día, cuenta un fin de semana con 3 amigos ;).
Como personal de mantenimiento, podrá garantizar el mantenimiento adecuado de la propiedad. Rehacerlo regularmente es preservar su valor, atraer mejores inquilinos y mantener un buen nivel de alquiler.
Estamos de acuerdo en que no podrá deducir de la renta de la propiedad el trabajo no facturado por profesionales. Evidentemente, le aconsejo que recurra a personas en el oficio para todos los trabajos estructurales cubiertos por una garantía de diez años.
Para todos los trabajos intensivos en mano de obra (limpieza, decoración/pintura) y reparaciones en los que paga principalmente los viajes, puede ser interesante comenzar.
Si no eres fanático de los videos, Leroy Merlin ofrece lecciones en vivo a un precio bajo:
7/ Aplicar una política de “reparación de ventanas rotas”.
Una propiedad que está un poco abandonada requiere más daños. Una fachada, un patio o una bodega de níquel, se respeta más. ¿Una bombilla fundida en las zonas comunes? No esperes semanas para cambiarlo.
Cuanto más exigente seas contigo mismo, más podrás serlo con tus inquilinos. Y una propiedad/edificio bien mantenido es un lugar con menos rotación y menos vacantes de alquiler.
6/ Optar por una renta competitiva.
No es necesario que alquiles obstinadamente tu apartamento de 500 habitaciones por 2 € si todo el mundo en la calle está alquilando 400 € y no contestas una llamada.
El cliente hace el mercado. Si recibe 10 visitas, puede darse el lujo de rechazar el reemplazo de la nevera o cualquier reducción de precio. Sobre todo, puedes elegir el perfil ideal, un estudiante que llega para 5 años, por ejemplo, con la garantía de sus 2 padres adinerados:].
Si alguna vez tarda varios meses en volver a alquilar su apartamento o casa, es una pérdida que no podrá compensar, incluso con una renta alta.
5/ ¿Confías en tus instintos?
¿Deberíamos dar una oportunidad a un inquilino con un perfil atípico si la sensación está ahí? Es como una entrevista de trabajo, a veces funciona.
En 2010, firmé un contrato de arrendamiento con una pareja en la RSA y ya no encontraba trabajo en su campo de Morbihan. La ciudad perdía habitantes y la competencia entre propietarios era feroz. Preferí alquilar a un perfil que no cumplía con los criterios habituales para un empleo permanente que cubría 3 veces el alquiler, en lugar de dejar el apartamento vacío.
Estuvieron 5 años, la CAF me pagaba el alquiler a pocos euros. No les pedí la diferencia ya que ellos se encargaron del mantenimiento de su rellano y del patio...
Por el contrario, también tengo menos buenas experiencias ; a menudo perfiles bajo tutela/tutela.
Por eso creo que es sobre todo necesario adaptarse al mercado; actualmente, es favorable al propietario y éste puede permitirse ser selectivo. En 2010, por otro lado, vi a muchos conocidos cuyo apartamento/edificio estaba vacío. Prefiero riesgo mínimo frente a ingresos regulares.
Evidentemente, sobre un perfil en particular, habrá que intentar conseguir un vínculo.
El seguro de alquiler no pagado no lo seguirá... pero de todos modos rara vez es útil. Para obtenerlo se necesita un inquilino con buen perfil (por lo tanto de bajo riesgo); a menudo tiene un período de espera… y una duración máxima.
4/ No esperes a recuperar el apartamento para configurar sus anuncios.
¿Acabas de recibir un aviso de salida? Prepare sus anuncios inmediatamente si el mercado está tenso en su ciudad. Y si no lo es, te permitirá seleccionar mejor a tu inquilino.
3/ Realice las visitas lo antes posible cuando un prospecto lo contacte.
Esperar una semana significa correr el riesgo de que el candidato “encuentre otra cosa”.
2/ Apunta tus cuentas regularmente.
Acuerde dar una fecha límite, para desarrollar un plan de recolección. Sea flexible siempre que haya confianza y se respete el acuerdo. De lo contrario, carta certificada, alguacil, tribunal de distrito y ten der en la madrugada de marzo.
¡No se aceptan obsequios, especialmente para los inquilinos que puedan asustar a otros!
1/ Cuando algo sale mal, piensa en “solución”.
No hay necesidad de perder el tiempo quejándose. ESTÉ EN LA ACCIÓN. El objetivo es durar 20 años y dormir bien.
Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).
Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.
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