Alquiler impago: ¿que hacer?

Cuando posee una sola unidad de alquiler, con un préstamo que pagar cada mes, el impacto de la renta impaga es grande. ¿Qué se puede hacer para solucionarlo?

Upstream: prevención de disputas

ser impecable

Mantener relaciones corteses con un inquilino es esencial. Incluso cuando estés en todo tu derecho, mantente siempre atento. No deje que un problema se alargue y preste un “buen servicio”: recibo de alquiler, mantenimiento de la propiedad, gestión de relaciones con otros inquilinos, etc.

Todo lo que diga por SMS, correo electrónico, publicación, todo lo que haga (o no haga...) podría ser utilizado por su inquilino en caso de disputa.

En el caso de procedimientos judiciales a raíz de una factura impaga, en algún momento serás oído por el juez.

Allí, tenemos 2 tipos de inquilinos:

1. El que de buena fe reconoce su deuda pero pide un aplazamiento para la liquidación/abandono del local según la evolución de su situación.
2. El que explica que no pagó nada porque el alojamiento era insalubre, que todo el dinero se fue a la calefacción y que fue víctima de disturbios en el vecindario.

El segundo tipo de inquilino no dudará en buscar cualquier excusa para no pagarle y presentar todos los elementos a su alcance ante el juez. Se beneficiará de la asistencia jurídica gratuita y no será tacaño con el proceso.

Por eso insisto en la necesidad de ser exigente tanto con tus inquilinos como sobre todo contigo mismo.

¿Qué pasa si su notario redactó el contrato de arrendamiento?

Hay 2 tipos de arrendamientos:

1. Bajo pecho privado: el que tú mismo escribes directamente con el inquilino (o el que escribe la agencia inmobiliaria.
2. El arrendamiento notarial: constituye un título ejecutivo; tiene la misma fuerza que una decisión judicial. Por lo tanto, el arrendador puede directamente obtener la ejecución forzosa de las obligaciones del arrendatario sin tener que acudir a los tribunales.

Provisto de un contrato de arrendamiento notariado, el arrendador puede solicitar directamente un embargo de salarios / cuentas bancarias. Pero esto supone que el arrendatario o su fiador es solvente.

Tenga en cuenta: aún será necesario iniciar procedimientos legales para obtener el desalojo del inquilino. En la mayoría de los casos, por lo tanto, esto no será una panacea.

Por otro lado, el coste sigue siendo bastante razonable: 1/2 mes de alquiler + trámites + IVA; por ejemplo unos 360€ impuestos incluidos para un estudio alquilado 500€.

Pasos en caso de alquiler impago

Intentar una conciliación amistosa

Tu objetivo es:

1. Reanudación del pago del alquiler.
2. La recuperación de la totalidad o parte de las sumas adeudadas.

Estos son los pasos que sigo cuando veo un alquiler impago:

– Reapuntar mis cuentas. Sucede que algunos inquilinos celosos pagan a los 30 o 31. En ese momento, rápidamente me salto un pago.

- Hacer una llamada telefónica para conocerlos. Esto permite hacer un balance de la situación y ver si el olvido es fortuito. Y este es a menudo el caso; en el 80% de las situaciones, es un "descuido" y un simple recordatorio desbloquea la situación.

- El inquilino también puede reportar dificultades: empleo, separación, suspensión de beneficios ... Si todo ha ido bien durante años, obviamente le daré algo de crédito al inquilino y seré complaciente en los plazos. Generalmente, confío siempre que se cumpla la palabra dada. Luego elaboramos un plan de conciliación; Puede seguir una carta muy cordial reanudando los puntos negociados "gracias por el acuerdo alcanzado, tomo buena nota de su deseo de liquidar XXX durante 6 meses".

- Si después de la llamada telefónica, el pago no sigue, voy al correo de seguimiento. Al principio, una o dos semanas después de la conversación, me parece suficiente una simple carta. Lo recomendado puede parecer un poco agresivo para el inquilino distraído o genuino. Hay que pensar en "cliente" y evitar las susceptibilidades.

- Si un mes o más después de la conversación, todavía no llega nada, se recomienda una cortesía. Mencionará la fecha de la llamada telefónica, la fecha de la primera carta y solicitará el pago dentro de un mes.

- Si el problema de pago está vinculado a derechos de emisión tipo CAF o MSA, la forma más sencilla es consultar directamente con ellos qué papel falta. A veces incluso imprimo el formulario directamente y se lo entrego a inquilinos mal informados.

- Si todos los papeles están en regla con la CAF o la MSA, pero el inquilino se queda con la asignación, tienes la posibilidad de solicitar un pago directo. No lo uso por defecto para simplificar mi contabilidad, solo en caso de dificultades.

Solicitar el seguro de fiador y alquileres impagos

Si la fase amistosa con el inquilino no da resultado, se debe informar al fiador. Lo ideal es llamarlo primero si tienes su número de teléfono o enviarle un correo electrónico.

A falta de estos elementos o de obtener una respuesta, entonces optar por una carta certificada con acuse de recibo.

Haz lo mismo con tu aseguradora si tienes contratado un seguro de alquiler impago. Tenga cuidado de conocer las condiciones generales y las condiciones especiales: el inquilino debe cumplir ciertos criterios (ingresos, empleo, etc.) y la compensación puede estar sujeta a un período de espera (nada antes de 6 meses, por ejemplo) y limitada en el tiempo ( nada después de 2 años, por ejemplo).

Es durante esta disputa con su inquilino que podrá juzgar la calidad de su seguro...

A tener en cuenta: reforma del depósito 2022

Desde el 1 de enero de 2022 y el reforma del artículo 2288 del código civil :

1. El garante ya no está obligado a copiar una declaración estrictamente impuesta.
2. Se reduce la sanción en caso de fianza desproporcionada.

Las garantías concedidas antes de la ley anterior siguen siendo válidas; los firmados desde el 1 de enero de 2022 son ligeramente más favorables para el propietario al simplificar el proceso de garantía y posibles disputas.

Iniciar procedimientos legales

En caso de fracaso de sus gestiones amistosas y embargo del depósito, al romperse el fideicomiso, es necesario un procedimiento contencioso. El alguacil es un valioso aliado en este proceso.

Este comienza emitiendo un requerimiento de pago, en torno a 157€:

Esto puede ser suficiente para desbloquear la situación, en un 50% de los casos por lo que he vivido. El otro 50% termina en los tribunales. El alguacil se encarga de la citación; pedido incluido, todos los gastos ascienden a aproximadamente 350€.

Durante mi última experiencia, fui convocado una mañana a BREST. El Presidente del Tribunal de Distrito revisa los diversos casos que se van a tratar y ve si un abogado representa o no a una de las partes. Los casos que involucran a un abogado van primero para poder liberarlos. Cada abogado se declara en un minuto: solicita la rescisión del contrato de arrendamiento (demandante) o el sobreseimiento de la causa por falta de documentos (acusado). Luego todos huyen y el presidente llama a los demás acusados.

Examina los documentos proporcionados por el alguacil, puede suspender la cláusula resolutoria y otorgar un retraso al inquilino; el mío tenía derecho a 2 meses. Obviamente, fue bastante innecesario ... Una vez que se toma la decisión, el propietario solicita al alguacil una orden para abandonar el local. El inquilino tiene 2 meses para hacer las maletas. Si se niega, el alguacil elabora un informe de las dificultades y solicita en nombre del arrendador la ayuda de la fuerza pública… a condición de no estar en el período invernal.

No necesitaba ir tan lejos ya que el inquilino se fue solo después. Una palabra sobre el trabajo del alguacil: la tarifa está regulada para todos sus actos y al final, en comparación con un caso clásico que involucra a un abogado, el costo es modesto en cuanto al seguimiento y el asesoramiento brindado.

Teóricamente, los gastos relacionados con el desahucio corren a cargo del deudor, pero sigue siendo necesario que sea solvente y no pueda acogerse a un procedimiento de sobreendeudamiento. En general, es bastante ilusorio esperar recuperar los costos anticipados en ausencia de un depósito.

Pero tu prioridad en este momento es otra: recuperar la vivienda y alquilarla lo antes posible. Adelante, mantente positivo y haz un punto en 15/20 años;).