Alquiler impago: ¿que hacer?

Cuando posee una sola unidad de alquiler, con un préstamo que pagar cada mes, el impacto de la renta impaga es grande. ¿Qué se puede hacer para solucionarlo?

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1 / Prevenir.

Mantener una relación cortés con un inquilino es esencial. Cuando el mercado está apretado, en una ciudad de provincias, alquilar un apartamento es parte de un enfoque comercial. Prospectamos con un anuncio, damos la bienvenida al prospecto, le hacemos el artículo del bien, se lo "vendemos" para que firme el contrato de arrendamiento. Respondemos a sus consultas, eventualmente negociamos nuevos equipos, un servicio ... Luego brindamos servicio postventa: recibo de alquiler, mantenimiento de la propiedad, gestión de relaciones con otros inquilinos etc.

Es importante para hacer negocios tener un cierto sensación. Durante todo el contrato de arrendamiento, es importante mantener este buen contacto. Esto ayuda a prevenir una serie de dificultades. Un inquilino generalmente cuida más una propiedad cuando aprecia al propietario como mínimo. También será posible solicitarle algunos servicios: realizar una visita, cambiar una bombilla, etc. Un inquilino servicial es un aliado valioso en el edificio. A veces envío tarjetas de felicitación y bombones para el Año Nuevo.

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2 / Curar.

Si trata a su inquilino como un cliente y su relación es buena, es más fácil llamarlos si hay un problema. Estos son los pasos que tomo cuando me doy cuenta de un alquiler impago:

- Repoin mis cuentas. Sucede que algunos inquilinos celosos pagan los días 30 y 31. Rápidamente me salto un pago.

- Hacer una llamada telefónica para conocerlos. Esto permite hacer un balance de la situación y ver si el olvido es fortuito. Y este es a menudo el caso; en el 80% de las situaciones, es un "descuido" y un simple recordatorio desbloquea la situación.

- El inquilino también puede reportar dificultades: empleo, separación, suspensión de beneficios ... Si todo ha ido bien durante años, obviamente le daré algo de crédito al inquilino y seré complaciente en los plazos. Generalmente, confío siempre que se cumpla la palabra dada. Luego elaboramos un plan de conciliación; Puede seguir una carta muy cordial reanudando los puntos negociados "gracias por el acuerdo alcanzado, tomo buena nota de su deseo de liquidar XXX durante 6 meses".

- Si después de la llamada telefónica, el pago no sigue, voy al correo de seguimiento. Al principio, una o dos semanas después de la conversación, me parece suficiente una simple carta. Lo recomendado puede parecer un poco agresivo para el inquilino distraído o genuino. Hay que pensar en "cliente" y evitar las susceptibilidades.

- Si un mes o más después de la conversación, todavía no llega nada, se recomienda una cortesía. Mencionará la fecha de la llamada telefónica, la fecha de la primera carta y solicitará el pago dentro de un mes.

- Si el problema de pago está vinculado a derechos de emisión tipo CAF o MSA, la forma más sencilla es consultar directamente con ellos qué papel falta. A veces incluso imprimo el formulario directamente y se lo entrego a inquilinos mal informados.

- Si todos los papeles están en regla con la CAF o la MSA, pero el inquilino se queda con la asignación, tienes la posibilidad de solicitar un pago directo. No lo uso por defecto para simplificar mi contabilidad, solo en caso de dificultades.

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3 / Destruir.

Estoy bromeando un poco. Pero llega un momento en que el inquilino debe comprender que la bondad no es sinónimo de debilidad. Cuando se rompe la confianza, inicio un litigio. La forma más sencilla es llamar a un alguacil.

Este último comienza emitiendo una orden de pago; 110 € de memoria. Esto puede ser suficiente para desbloquear la situación, en el 50% de los casos de lo que he experimentado. Para el otro 50%, termina en el tribunal de distrito. El alguacil es responsable de la comparecencia de la citación; Incluido el pedido, los costes totales deberían ascender a unos 300 €.

Mi última experiencia se remonta a 2010; Una mañana me llamaron a BREST. El presidente del Tribunal de Distrito revisa los diferentes casos a tratar y ve si un abogado representa o no a una de las partes. Los casos que involucran a un abogado van primero para liberarlos. Cada abogado intercede en un minuto: pide la rescisión del contrato de arrendamiento (demandante) o la remisión del caso por falta de documentos (defensa). Luego todos huyen y el presidente llama a los demás litigantes.

Examina los documentos proporcionados por el alguacil, puede suspender la cláusula resolutoria y otorgar un retraso al inquilino; el mío tenía derecho a 2 meses. Obviamente, fue bastante innecesario ... Una vez que se toma la decisión, el propietario solicita al alguacil una orden para abandonar el local. El inquilino tiene 2 meses para hacer las maletas. Si se niega, el alguacil elabora un informe de las dificultades y solicita en nombre del arrendador la ayuda de la fuerza pública… a condición de no estar en el período invernal.

No tuve que ir tan lejos, como muchos propietarios, ya que el inquilino no deseado a menudo se da cuenta después del juicio de que su situación es precaria y desaparece por sí solo. Un comentario sobre el trabajo del alguacil: el precio está regulado para todos sus actos y al final, comparado con un caso clásico que involucra a un abogado, el costo es modesto en términos de seguimiento y asesoramiento.

Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).


Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.

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2 Comentarios
    • Cecilia
    • 26 Diciembre 2016
    Responder

    Me gusta mucho la forma en que trata al inquilino en caso de impago de facturas. Veo que eres bastante paciente como donante. Haces las cosas como deberían. Tomo nota de estos pasos. 🙂

      • invertir
      • 10 septiembre 2018
      Responder

      Mejor un mal negocio que una buena prueba :).

      ¡no siempre tiene éxito! A veces, el inquilino tiene problemas para darse cuenta y se ve atrapado en malas decisiones.

      Tengo 3 inquilinos ante el tribunal de distrito desde 2009 ... durante al menos 15 donde hemos llegado a un acuerdo amistoso con concesiones y pérdidas irrisorias.

      Lo más importante es recuperar rápidamente el apartamento en caso de morosidad y evitar cualquier desperfecto ...

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